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来源：信誉快32023-01-26 17:48

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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******

　　文/庞无忌

　　2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。

　　率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。

　　老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。

　　独特的发展模式

　　这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。

　　2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。

　　在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。

　　聚焦四大核心城市

　　新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。

　　从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？

　　黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。

　　以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。

　　除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。

　　多元化生态圈

　　建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。

　　黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”

　　她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。

　　黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。

　　生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。

　　过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。

古代王朝更迭时，前朝货币都去哪儿了？******

提及中国古代货币，人们脑海里不禁浮现出经典的“圆形方孔铜钱”模样。若是定睛一看，环绕着方形孔洞赫然有四个大字——“开元通宝”，再配上铜币上的点点斑驳，来自一千三百余年前的古朴与厚重感扑面而来，仿佛唐代物产琳琅满目、商客络绎不绝的景象都由这一枚小小的钱币所见证。

然而，开元通宝只能在唐朝使用吗？

今人的印象里，货币只是一个时代的符号，随着政权的更迭，这个王朝创造的货币也便逐渐埋入深窖，或是进入古玩收藏家的柜阁，不复流通。就好比在当下，谁也不会在市场上掏出一枚民国银元去买东西。

事实上，这枚唐钱也有可能流通于明代市场。晚明人姜绍书在笔记中写道：“余幼时见开元钱与万历钱参用，轮廓圆整，书写端庄，间发青绿砾斑，古雅可玩，背有指甲痕，相传为杨妃以爪拂蜡模，形如新月。”（《韵石斋笔谈》）依照此人的描述，开元钱居然能在明朝正常使用。

这样看来，古代货币的生命力似乎比创造它的政权顽强许多。那么同理，鼎鼎有名的汉五铢会不会也曾畅行于唐人的生活之中？那些印有年号的“通宝”在改元换代之后命运又如何？古代朝代更迭时，前朝的货币都去哪儿了？

五铢钱，凭实力流通七百余年

中国古代的货币，长期是一种“金钱本位”，即较大数额的交易使用黄金，较小数额则使用铜钱。因此，在人们的日常生活之中，铜钱往往更多地用作流通手段，也无疑更为重要。

以铜铸造钱币，在春秋战国时期才广泛流行起来。这一时期，列国形形色色的铜铸币，被学者归纳为四个体系，即布币、刀币、圜钱（也称环钱）和蚁鼻钱。公元前221年，秦始皇统一全国，他废除了六国那些奇形怪状的货币，秦国圆形方孔的“半两钱”成为全国通用标准。币制的统一，既是政治军事统一的结果，也是经济文化交往融合的诉求。

其实，秦国的货币也吸收了六国货币的一些特征，铢、两成为货币单位，圆形方孔成为货币的基本形制，并非始于秦始皇，是整个战国社会发展的结果。当秦半两成为全国范围内的标准，更多意味着一个时代的终结，而非新的开始。

秦二世而亡，西汉虽在一定程度上延续着秦制，“半两”之实已然不复：中国古代铜钱的名称，一开始是以重量命名，譬如秦的“半两”、汉的“五铢”。后来，这种名称渐渐和重量分离。秦半两原重半两，吕后二年（前186）就减为八铢，文帝五年（前175）减为四铢。按照“二十四铢为两，十六两为斤”（《汉书·律历志》）的标准来换算，这“半两”铜钱足足缩水了三分之二，掂量着手中铜币的重量，自然很难再将之与“半两”之名对应起来了。

西汉八铢半两钱。来源/中国钱币博物馆

而且，由于“秦钱重难用”，汉初允许民间私铸铜钱，那些坐拥铜矿的宠臣、诸侯也凭此机会一夜暴富。（《史记·平准书》）

譬如，文帝时期有个管船的小吏名叫邓通，和文帝关系很好，甚至在文帝病时，为他吸吮痈包。当邓通被人断言“当贫饿死”，文帝看不下去了，寻思自己怎么可能让邓通贫困致死呢？便大手一挥，将蜀郡严道的铜山赐给了他。邓通籍此私铸铜钱，“邓通钱”遍布全国，而他的财产也因此超越王侯。（《史记·佞幸列传》）后来七国之乱的头子吴国，也是“即山铸钱”狠狠地发了一笔。

这种民间铸币滥行，使得市场上的货币轻重不一，物价膨胀，诈伪肆意，管理十分困难：

又民用钱，郡县不同：或用轻钱，百加若干；或用重钱，平称不受。法钱不立，吏急而壹之乎，则大为烦苛，而力不能胜；纵而弗呵乎，则市肆异用，钱文大乱。（《汉书·食货志》）

对于统一的汉王朝来说，既有的货币制度显然已不再适应时代发展的需要。元鼎四年（前113），桑弘羊提出币制改革，为汉武帝所采纳。禁止郡国和民间铸钱，各地私铸的钱币需销毁，由朝廷授权上林三官铸造新的钱币——“五铢钱”。在此次之后，五铢钱得到大规模使用，一直到唐代以后才退出流通的舞台。

海昏侯墓中出土的大量五铢钱，多达300余万枚、重达10余吨。来源/南昌汉代海昏侯国遗址公园

尽管这漫长的七百余年中，五铢钱曾遭受过新莽“禁五铢、行新钱”的挑战，却依然保持着独一无二的地位。三国两晋南北朝时，铸五铢的例子也很多，而历朝铸造的五铢钱，在市场上也有混用的情况。蜀汉政权曾经发行过“直百五铢”，这种五铢的重量不过是蜀五铢的三倍，作价则是百倍，这就使得蜀汉政权能够以等量的铜换取以往三、四十倍的物资和铸币，果然，数月之间，蜀汉府库迅速充盈起来，为诸葛亮北伐等一系列对外作战奠定了财政基础。当然，这种抬高货币的价值而掠夺民财的做法，长此以往造就的经济后果也是显而易见的。

萧梁时期，梁武帝铸梁五铢，又铸造没有外郭的另一种钱币，称为“女钱”，并且多次颁布诏书，要求全国只能适用这两种新铸造的钱。然而，效果并不理想，民间流通依然以旧钱为主，“百姓或私以古钱交易”，当时市场上流通的钱币，有“直百五铢、五铢、女钱、太平百钱、定平一百，五铢稚钱、五铢对文”等，有不少都是前朝铸造的五铢钱种类。（《隋书·食货志》）此外，南北朝时期还出现了一些以年号命名的五铢，如“太和五铢”“永安五铢”等等。